용적률과 건폐율이란?

용적률과 건폐율은 무엇인가?

부동산에 관심 있으신 분들이라면 한 번쯤 들어보셨을 용어라고 생각합니다.

전문용어라서 못 들어보셨을 수도 있고 들어보셨더라도 정확히 개념을 이해하지 않으면 헷갈릴 수 있는 용어들입니다.

오늘은 이 개념들에 대해 잘 이해할 수 있도록 확실히 정리해보겠습니다.

1. 용적률이 무엇인가?

용적률은 영어로 Floor Area Ratio, 약자로 FAR입니다.

정의하자면, 대지면적에 대한 건축 연면적에 대한 비율을 말합니다.

대지면적은 토지, 땅 면적을 뜻합니다.

건축 연면적은 건물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 면적을 뜻합니다.

예를 들어, 100평짜리 대지면적에 200평 연면적의 건물을 짓게 되면 그 건물의 용적률은 200%가 되는 것입니다.

계산식으로 보면 (200 / 100) * 100 = 200% 가 됩니다.

용적률이 낮다는 것은 용적률이 낮다는 것은 대지면적에 대한 건축물 연면적 비율 낮으므로 그만큼 건물을 낮게 지었다는 것을 의미합니다.

반대로, 용적률이 높다는 것은 대지면적에 대한 건축물 연면적 비율이 높으므로 그만큼 건물을 높게 지었다는 것을 의미합니다.

건물주 입장에서는 당연히 자신의 땅에 최대한 용적률을 높게 건물을 높게 짓는 것을 원할 것입니다.

하지만 어떤 용도로 쓰는 대지냐에 따라 용적률 제한을 정해두고 있어서 마음대로 건물을 높게 짓지 못합니다.

예를 들어, 도로도 좁고 지하철과 같은 철도도 없어서 차가 있어야 하는 구역인데 용적률을 무작정 올려 버리면 그 구역은 엄청 혼잡해지기 때문에 이런 용적률에 제한을 두게 됩니다.

이는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지방자치단체의 도시계획조례에 따라 정해져있습니다.  

2. 건폐율이 무엇인가?

건폐율은 영어로 Building-to-Land Ratio로, 땅을 덮는 건물의 비율을 뜻합니다.

대지면적에 대한 건축 바닥면적의 비율을 말합니다.

즉, 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 1층 바닥면적 비율을 말합니다.

예를 들어, 100평 대지에 건폐율이 50% 라면, 최대한 지을 수 있는 1층 바닥면적은 50평이 되게 됩니다.

이 건폐율이 낮다면 건물들 간 사이가 넓을 것이고, 건폐율이 높다면 건문들 간 사이가 낮은 밀집된 지역이 됩니다.

이렇게 건물 간 밀집도를 나타낼 수 있으므로 그 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도가 됩니다.

건폐율을 만든 이유는 대지와의 경계를 두기 위해서 만들었습니다.

이 건폐율 규정이 없다면 건물을 굉장히 밀집되어 짓게 될 것이고 그러면 통풍이 안되고 화재 발생 시 큰 사고로 이어질 수 있기 때문입니다.

건폐율은 인구 규모나 땅의 용도에 따라 다르게 정하며 이는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 정해지고 있습니다.

3. 함께 이해하기

용적률과 건폐율은 다른 개념이지만 함께 이해하여야 하는 용어입니다.  

이를 잘 이해하여야 어떤 땅이 좋은지, 건물을 어떻게 지어 올려야 하는지 등을 알 수 있으므로 투자를 한다거나 건축을 하고 싶어 하는 분들이라면 꼭 숙지하시길 바랍니다.

간단히 예를 들어 100평 대지에 용적률 200% 건폐율 50%인 지역이라면?

용적률이 200%이기 때문에 건물 연면적 200평짜리 건물을 지을 수 있는 것이고,

건폐율이 50%이기 때문에 건물 바닥면적이 50평인 4층짜리 건물을 지을 수 있게 되는 것입니다.

이상으로 글을 마치겠습니다!

다음에는 다른 다양한 부동산 용어들에 대한 글을 더 포스팅해보도록 하겠습니다.